Покровский — гостиничный комплекс, Суздаль

Проект

36 номеров

72 койко-места. Проект согласован с Министерством культуры РФ. Разрешительная документация на строительство получена.

Строительство

9 зданий

Возведены «под крышу» в соответствии с разрешением на строительство. Фасадные и внутренние отделочные работы не выполнены — свобода в реализации вашего видения.

Туризм

1,5 млн+

Туристов посетили Суздаль в 2022 году. Объект на туристическом маршруте в 2 км от Кремля, рядом с монастырями и рекой с пляжем.

Инфраструктура

120 кВт

Электроснабжение 120 кВт, газ. Канализация подключена. Все здания уже соединены коммуникационными каналами. Рабочие проекты инженерных сетей в комплекте.

Скачать коммерческое предложение Полный пакет документов

Состав объекта

9 строений
под крышей

Каркас — монолитный железобетон, стены — блоки Термодом; несущие конструкции находятся в естественной консервации внутри утеплённой оболочки. Строительно-монтажные работы выполнены по возведению комплекса «Покровский» по генеральному плану застройки. Канализация подключена, здания соединены коммуникационными каналами. Литера К: ресторан — 80 посадочных мест (отдельный зал), конференц-зал — 80 мест на 2-м этаже.

№	Назначение	Общая площадь	Номера
1	Гостевой корпус	473,8 м²	11
2	Гостевой корпус	473,8 м²	11
3	Гостевой корпус	197,3 м²	2
4	Гостевой корпус	244,4 м²	4
5	Котельная, прачечная	245,2 м²	—
6	Гостевой корпус	164,9 м²	2
7	Гостевой корпус	244,4 м²	4
8	Гостевой корпус	164,9 м²	2
9	Ресторан (80 м.) + конференц-зал (80 м., 2 эт.)	952,9 м²	—
Итого «Покровский»		4 268,5 м²	—

120 кВт Электроснабжение, подключение ЩО 70 в ТП 36

Канализация Подключена. Водоснабжение до 10 м³/сут, наружные сети

123 тыс. м³/год Техническая возможность газоснабжения (139,67 т у.т.)

Каналы Все здания уже соединены коммуникационными каналами

01

Разрешения готовы

Проект на 36 номеров согласован с Минкультуры. Постановление главы о разрешении строительства, разрешение на СМР, справки о соответствии сетей.

02

Свобода в отделке

Капитальные строения возведены — остались внешняя и внутренняя отделка. Завершение объекта не требует нового разрешения на строительство; для линейных сооружений оно также не нужно.

03

Туристический поток

Суздаль — один из самых посещаемых городов Золотого кольца. Стабильный внутренний туризм и высокий спрос на размещение.

04

Рост стоимости

Выгодное вложение в связи с ростом стоимости недвижимости в исторических туристических центрах России.

Объект располагается на туристическом маршруте, в 2 км от Суздальского Кремля. В шаговой доступности от Покровского монастыря и музейного комплекса Спасо-Евфимиевского монастыря.

Рядом — река с благоустроенным пляжем. Идеальное расположение для гостиничного бизнеса в одном из самых посещаемых городов Золотого кольца.

Незавершённое строительство с зарегистрированными правами
ул. Покровская, 37А и 37, Суздаль
Участки прилегают друг к другу

Основной участок

6 971 кв. м

Кадастровый номер: 33:19:010304:0059

Земли поселений, под проектирование и строительство комплекса «Покровский»

Дополнительный участок

400 кв. м

Кадастровый номер: 33:19:010304:0041

Земли поселений, индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Правовой статус

Гос. регистрация

Право на земельный участок и право на незавершённое строительство в городе Суздаль

Адрес

ул. Покровская

Владимирская область, г. Суздаль, ул. Покровская, 37А и 37

Завершение строительства

Без нового разрешения

Капитальные строения возведены «под крышу» в рамках действующих разрешений. Объект можно завершить отделочными работами — внешняя и внутренняя отделка, благоустройство. Для прокладки линейных сооружений новое разрешение на строительство не требуется.

Подтверждено письмом Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Владимирской области от 13.08.2024

Data Room

Техническая и правовая документация

Полный пакет документов для due diligence: проект, разрешения, техпаспорта, инженерные проекты и актуальные выписки ЕГРН. Все материалы доступны для скачивания.

55документов

7категорий

~1 ГБобъём

1,3 млн туристов в 2025 г.

~3 800 номеров в 186 КСР

2 км до Кремля от объекта

850 млн ₽ федеральная поддержка 2022–2024

Рядом с объектом

ГТК «Суздаль» — главный туристический комплекс города

Крупнейшая гостинично-туристическая площадка Владимирской области: 199 гостиничных номеров и 97 таунхаусов (до 750 гостей), 7 ресторанных зон, киноконцертный зал на 500 мест, 7 конференц-залов, кемпинг на 33 автодома, открытый музей и рекреационная зона «Берег» на Каменке.

Комплекс — центр крупнейших фестивалей региона и площадка для делового туризма. С 2025 г. на территории ГТК работает первый аквапарк Владимирской области.

Суздаль АКВА 10 000 м²

Открыт 7 января 2025 г. Аквазона с горками, термальный комплекс (9 бань и саун), бассейны, джакузи на крыше. Работа 10:00–22:00, круглогодично.

Суздаль АРЕНА 6 230 м²

Главная арена 46×25 м, трибуны на 1 000 зрителей, малая арена, VIP-ложи. Международные соревнования, концерты и фестивали.

Конгресс-центр до 600 чел.

Крупнейшая конференц-площадка региона: залы от 10 до 600 участников, главный холл 1 500 м², амфитеатр на 2 000 мест.

Музей-заповедник

Владимиро-Суздальский музей: Кремль, Спасо-Евфимиев и Покровский монастыри, Музей деревянного зодчества. Объекты Всемирного наследия ЮНЕСКО в окрестностях.

Гастрономия

67 заведений общепита (РБК). Суздаль — гастрономическая «звезда» Золотого кольца; бенчмарк «Гостиный двор» — 327 млн ₽ выручки.

Городская среда

К 1000-летию отреставрировано 50+ зданий, обновлены дороги и благоустройство. С 2025 г. — туристический налог, десятки миллионов ₽ в бюджет города ежегодно.

Транспортная доступность

220 км от Москвы по М-7 «Волга» (~3 ч). Регулярное автобусное сообщение из Владимира и Иванова. Туристический маршрут через весь исторический центр.

Семейный туризм

Аквапарк, кемпинг, боулинг, бассейн, детские зоны — круглогодичный формат, увеличивающий среднюю длительность пребывания гостей в городе.

Деловой туризм

ГТК ежегодно принимает десятки международных и всероссийских мероприятий. Конференц-инфраструктура + номерной фонд 750 мест — готовая экосистема для MICE-сегмента.

Источники: РСТ, Интерфакс, ГТК «Суздаль», Суздаль АКВА, Ведомости

Февраль

Масленица

Торговая площадь · ГТК · Музей деревянного зодчества

Народные гулянья, хороводы, блинные ярмарки, сожжение чучела. «Масленичные вечерки» в ГТК — танцы, игры, блинное изобилие. Тысячи гостей в центре города.

Март

Фестиваль анимационного кино

Суздаль · открытые площадки

Открытый российский фестиваль анимационного кино — ежегодное событие для семейного и культурного туризма, привлекает гостей из всей России.

Июль · 11–13

Suzdal Blues Festival

ГТК «Суздаль» · ул. Коровники

Крупнейший блюз-фестиваль России: 3 дня, 27+ коллективов, байк-культура, кемпинг, торговые улицы. Центр фестиваля — ГТК; площадки по всему городу.

Июль · ~19

Праздник Огурца

Музей деревянного зодчества

XXIII+ ежегодный фестиваль: гастробатлы шеф-поваров, фолк-музыка, игровые активности. В 2024 г. — 13 000+ гостей за день.

Июль

Фестиваль Дениса Мацуева

Суздальский Кремль

Летний музыкальный фестиваль: классика, джаз и камерные концерты в исторических залах Кремля. Привлекает платёжеспособную аудиторию.

Июль

Фестиваль воздухоплавания

Ильинский луг · берег Каменки

Два дня: массовый взлёт ~20 аэростатов утром и вечером. Одно из самых фотогеничных событий лета, привлекает туристов на выходные.

Июль–август

Golden Ring Ultra-Trail

Окрестности Суздаля · улицы города

Трейлраннинг: дистанции 10, 30, 50 и 100 км. Забег на 10 км проходит по улицам древнего города. Участники из России и зарубежья.

Лето

Фестиваль уличных театров

Открытые площадки города

С 2020 г. — регулярное событие: десятки коллективов, представления на улицах, кульминация — карнавальное шествие по историческому центру.

Август

Велолето

Суздаль · Владимирская область

Всероссийский велофестиваль: массовые заезды, шоссейные гонки, велобиатлон, квесты. Участники от любителей до профессионалов, до 80 лет.

Август · 2-я сб.

День города

Торговая площадь · весь город

Главный городской праздник: ярмарки, концерты, гастрофестивали, спортивные соревнования. Вечером — световое шоу «Свет Суздаля» в Кремле.

Сентябрь

«Суздаль ЖАрит и парИт»

Городские площадки

Гастрономический фестиваль: банные ритуалы, уличная еда, мастер-классы. Расширяет туристический сезон за пределы летних месяцев.

Круглый год

Выходные и праздники

Город · монастыри · музеи

Загрузка отелей в праздники и выходные — до 98–100% (оценка администрации Суздаля). Новогодние каникулы — 150 тыс.+ гостей за период.

Источники: ГТК «Суздаль», Владимирские новости, photosuzdal.ru, Администрация Суздаля, СуздальТур

Росстат Коэффициент использования мест в КСР Владимирской области — 27% (Владимирстат, форма 1-КСР, 2024). По городу Суздалю отдельной строки нет — только по субъекту. По РФ в среднем — 33%.

Суздаль Оценка города — ~40% среднегодовой загрузки (глава администрации Суздаля, 2020). В праздники и выходные — до 98–100%. Для модели вынесен отдельный сценарий.

Регион Турпоток с ночёвкой во Владимирской области — 854 тыс. чел. в 2024 г. (+26%). Суздальский район — 2,9 млн поездок (СберАналитика).

ADR Сертифицированные отели 3–5★, категория «стандарт» — 8 320 ₽/сутки (аналитика ADR, Суздаль, 2026). Нижняя ставка по категории номера.

Рынок общепита Суздаль — 1,3 млн туристов в 2025 г. (РСТ), 67 заведений (РБК). Бенчмарк: «Гостиный двор» — 327 млн ₽ выручки, 150 м. (отчётность); отель «Сокол» — чек 1 500 ₽, залы до 60 м. (сайт).

Ресторан 80 м., 1-й этаж. Чек 1 500 ₽ — по «Сокольничему трактиру» (1 500 ₽). Внешний поток: 45 пос./сут. — ~31% среднего по рынку (1,3 млн туристов ÷ 67 заведений ≈ 53 пос./сут. на точку). Гости отеля: 70% × 1,8 чел./номер.

Конференц-зал Отдельно от ресторана, 80 мест на 2-м этаже (литера К). Банкеты — 2 500 ₽/чел.; аренда зала для семинаров — отдельная строка (без банкетного меню).

Диско-бар Подвал литеры К, вместимость 100 чел. Два потока: гости отеля (вечер) + внешний (туристы, местные). Средний чек 950 ₽/гость, загрузка зала 35% (27%) / 50% (40%), ~220 вечеров в год.

Номерной фонд 36 номеров / 72 места

Проживание (ADR) 8 320 ₽ / сутки

Заполняемость 27% (область)

Ресторан 80 м. · чек 1 500 ₽

Конференц-зал 80 мест · 2-й этаж

Банкеты 2 500 ₽ / чел.

Диско-бар 100 чел. · подвал

Итого в год

78,2 млн ₽

Номера + ресторан + банкеты + диско-бар + аренда (27%)

Проживание

29,5 млн ₽

36 × 8 320 ₽ × 27% × 365

Ресторан

31,4 млн ₽

6,7 гости + 24,6 внешний (45 × 1 500 ₽)

Банкеты

6,5 млн ₽

40 × 65 чел. × 2 500 ₽ (зал 80 м.)

Диско-бар

9,1 млн ₽

1,8 гости + 7,3 внешний (35 из 100 м.)

Аренда конференц-зала

1,7 млн ₽

24 семинара × ~70 тыс. ₽ (без банкета)

Сценарий	Загрузка	Номера	Ресторан	Банкеты	Диско-бар	Аренда зала	Итого / год
Консервативный (Росстат, область)	27%	29,5 млн ₽	31,4 млн ₽	6,5 млн ₽	9,1 млн ₽	1,7 млн ₽	78,2 млн ₽
Суздаль (оценка города)	40%	43,7 млн ₽	42,8 млн ₽	9,6 млн ₽	14,0 млн ₽	2,1 млн ₽	112,2 млн ₽

Налоговая модель: 3 юрлица

Проживание, общепит и бар — разные организации. Лимит УСН для освобождения от НДС — 20 млн ₽ дохода в год (ФНС, порог НДС с 2026); при превышении — ОСНО. Проживание — АУСН «доходы − расходы» 20% (ФНС, АУСН), Владимирская область; лимит режима — 60 млн ₽.

ООО «Питание» Выручка > 20 млн ₽ — только ОСНО (ФНС, порог с 2026). НДС — освобождение общепита при выручке < 60 млн и доле ≥70% (льгота). Налог на прибыль — 25% (НК РФ).

Проживание Нулевая ставка НДС на услуги временного размещения в гостиницах (НК РФ, ст. 164). На АУСН НДС не начисляется при соблюдении лимита 60 млн ₽.

ООО «Проживание»

АУСН, доходы − расходы · 20%

Номера + аренда конференц-зала (семинары, без банкетного меню). Персонал: ресепшен, горничные, техобслуживание, администрация.

Статья	27%	40%
Выручка	31,2 млн ₽	45,8 млн ₽
Персонал	−6,5 млн ₽	−8,0 млн ₽
Содержание объекта	−1,7 млн ₽	−2,5 млн ₽
Прибыль до налога	23,0 млн ₽	35,3 млн ₽
АУСН 20% (мин. 3%)	−4,6 млн ₽	−7,1 млн ₽
Чистая прибыль	18,4 млн ₽	28,2 млн ₽

ООО «Питание»

ОСНО · налог на прибыль 25%

Ресторан (80 м., 1-й этаж): гости отеля + внешний поток. Банкеты — конференц-зал (80 м., 2-й этаж), 2 500 ₽/чел. Режим — ОСНО (выручка > 20 млн ₽). НДС не начисляется — льгота общепита, 100% выручки от ресторана и банкетов.

Статья	27%	40%
Выручка	37,9 млн ₽	52,4 млн ₽
Себестоимость (продукты)	−13,3 млн ₽	−18,3 млн ₽
Персонал и взносы	−15,1 млн ₽	−16,8 млн ₽
Прочие расходы	−1,7 млн ₽	−2,3 млн ₽
Прибыль до налога	7,8 млн ₽	15,0 млн ₽
НДС (льгота общепит)	0	0
Налог на прибыль 25%	−2,0 млн ₽	−3,8 млн ₽
Чистая прибыль	5,8 млн ₽	11,2 млн ₽

Штатное расписание (ресторан + банкеты)

Должность	27%	40%	Оклад	ФОТ / год
Шеф-повар	1	1	120 000 ₽	1,44 млн
Повар	4	5	70 000 ₽	3,36 / 4,20 млн
Кухня (заготовка, мойка)	2	2	50 000 ₽	1,20 млн
Менеджер зала	1	1	80 000 ₽	0,96 млн
Официант	8	9	50 000 ₽	4,80 / 5,40 млн
Банкет-координатор	1	1	70 000 ₽	0,84 млн
Хостес / мойка зала	2	2	45 000 ₽	1,08 млн
Итого в штате	19	21		12,7 / 14,1 млн
Страховые взносы	~19% от ФОТ (МСП, 2026)			2,4 / 2,7 млн
Персонал и взносы				15,1 / 16,8 млн

Оклады — валовая зарплата, регион Владимирская обл. (+2 чел. при 40%: повар + официант). Взносы ~19% — пониженный тариф МСП (30% на часть до МРОТ, 15% сверх). Бенчмарк: «Гостиный двор» — 88 чел., но там производство и розница, не сопоставимо 1:1.

ООО «Бар»

УСН 15%, доходы − расходы

Диско-бар в подвале литеры К, вместимость 100 чел.: гости отеля + вечерний внешний поток. Отдельный персонал, закупка, DJ.

Статья	27%	40%
Выручка	9,1 млн ₽	14,0 млн ₽
Себестоимость	−2,9 млн ₽	−4,5 млн ₽
Персонал	−3,3 млн ₽	−4,2 млн ₽
Прочие расходы	−0,7 млн ₽	−1,0 млн ₽
Прибыль до налога	2,2 млн ₽	4,3 млн ₽
УСН 15%	−0,3 млн ₽	−0,6 млн ₽
Чистая прибыль	1,9 млн ₽	3,7 млн ₽

Доход < 20 млн ₽ — УСН. При превышении — ОСНО.

Итого по группе	Консервативно (27%)	Суздаль (40%)
Чистая прибыль (3 юрлица)	26,1 млн ₽	43,1 млн ₽

ООО «Питание» — ОСНО (выручка > 20 млн ₽). НДС — 0% по льготе общепита (выручка < 60 млн, доля 100%). ООО «Бар» — УСН (доход < 20 млн). Ресторан и конференц-зал — литера К. Банкеты — «Питание», аренда зала — «Проживание». На АУСН — не более 5 сотрудников (ФНС). Не включены: амортизация, проценты по кредиту, земельный налог.

Внешний поток ресторана 45 пос./сут.

Рынок (бенчмарк) ~53 пос./сут. на точку

Банкетов в год (зал 80 м.) 40

RevPAR (проживание) 2 246 ₽

TRevPAR (всё) 5 951 ₽

Ресторан: чек 1 500 ₽ (отель «Сокол»). Гости 3 544 н-с × 1,8 × 70% × 1 500 ₽ = 6,7 млн; внешний 45 пос./сут. × 1 500 ₽ × 365 = 24,6 млн (итого 31,4 млн). Ориентир рынка: 1,3 млн туристов (РСТ) ÷ 67 заведений (РБК) ≈ 53 пос./сут. на точку; верхняя планка — «Гостиный двор» 327 млн ₽ / 150 м. Диско-бар (100 чел.): 9,1 млн. Банкеты: 40 × 65 × 2 500 ₽.

Оценка активов

Оценочная стоимость сооружений

Железобетонный каркас в блоках Термодом, 2005 г., «под крышу». Оценка — стоимость возведения гостиницы «под ключ» с нуля по консервативной региональной ставке, с учётом готовности по паспортам и естественной консервации ЖБ

Под ключ, регион Строительство гостиницы «под ключ» — 200–250 тыс. ₽/м² (РБК Компании). Для Суздаля в модели — 120 000 ₽/м²: консервативная нижняя ставка.

Готовность и износ Готовность по кадастровым паспортам БТИ, 2007: А, Б, В, Д, Ж, З, И — 66%, Е — 68%, К — 61%. Средневзвешенная 64,7%. Износ 10%.

Площадь 4 268,5 м² — проект «Покровский» (гостиница 3 315,6 м² + ресторан 952,9 м²). Для отделки — наземная и подвальная площадь по экспликации «Покровский».

Общая площадь (проект «Покровский») 4 268,5 м²

Под ключ (Владимирская обл.) 120 000 ₽ / м²

Средневзвешенная готовность 64,7%

Эффективный износ 10%

Год постройки 2005

Итого по сооружениям

298,0 млн ₽

Σ 9 строений, K_i по паспортам (ср.взв. 64,7%)

Гостевые корпуса

189,0 млн ₽

8 корпусов, 3 315,6 м² по проекту «Покровский»

Ресторан и конференц-зал

84,8 млн ₽

Литера К, 1 286,5 м², готовность 61%

Котельная, прачечная

24,3 млн ₽

Литера Е, 331,0 м², готовность 68%

Строение	Литера	Общая площадь	Готовность	Оценка
Гостевой корпус	А	639,7 м²	66%	45,6 млн ₽
Гостевой корпус	Б	639,7 м²	66%	45,6 млн ₽
Гостевой корпус	В	266,4 м²	66%	19,0 млн ₽
Гостевой корпус	Д	330,0 м²	66%	23,5 млн ₽
Котельная, прачечная	Е	331,0 м²	68%	24,3 млн ₽
Гостевой корпус	Ж	222,6 м²	66%	15,9 млн ₽
Гостевой корпус	З	330,0 м²	66%	23,5 млн ₽
Гостевой корпус	И	222,6 м²	66%	15,9 млн ₽
Ресторан, конференц-зал	К	1 286,5 м²	61%	84,8 млн ₽
Итого (4 268,5 м², проект «Покровский»)				298,0 млн ₽

Формула S × C × K × (1 − I)

Под ключ 120 000 ₽/м²

Средневзв. готовность 64,7%

Эффективный износ 10%

Ставки «под ключ» по регионам

Та же формула S × C × K × (1 − I). C — стоимость возведения гостиницы «под ключ» с нуля; K — готовность по паспортам (64,7% ср.взв.).

Строительство «под ключ»	Регион	Ставка C	Итого
Консервативно (модель)	Владимирская обл., Суздаль	120 000 ₽/м²	298,0 млн ₽
Консервативно	Регионы РФ	200 000 ₽/м²	497,3 млн ₽
Рыночный диапазон	Регионы РФ	200–300 тыс. ₽/м²	497–746 млн ₽
Консервативно	Москва и МО	280 000 ₽/м²	696,2 млн ₽

Ориентиры «под ключ»: 200–250 тыс. ₽/м² (РБК). Для Суздаля — консервативная ставка 120 тыс. с учётом готовности 64,7% и износа 10%.

Доводка «под ключ»: внешняя и внутренняя отделка

Расчёт по используемой площади этажей (общая площадь по проекту «Покровский», 4 268,5 м²). Подвальные помещения — отдельной строкой по экспликации «Покровский». Ставки — Владимирская область, ремонт гостиницы под ключ с водоснабжением, газом и разводкой инженерии.

Внутренняя Чистовая отделка — 7 500 ₽/м² (ГСКРем-Вдм, ремонт номеров от 4 212 ₽/м²).

Инженерия ВК Вода, канализация, отопление (разводка) — 2 000 ₽/м². Проекты: ВК наружные, газ.

Электрика и свет Электроснабжение и освещение (внутр.) — 2 500 ₽/м². Наружное ЭС 120 кВт — на объекте; проекты: ТП-36, ЩО-70, наружное освещение.

Внешняя Фасад под ключ — от 3 686 ₽/м² (Фасад-Вдм). В модели — 6 500 ₽/м²: работы + материалы, мокрый фасад с утеплением.

Подвал Отделка подвала — от 7 500 ₽/м² (ГСКРем). В модели — 15 000 ₽/м²: работы + материалы, гидроизоляция, инженерия.

Наземная площадь 3 480 м²

Подвальная площадь 788 м²

2 котла + обвязка 10,2 млн ₽

Источник площадей Экспликация «Покровский»

Итого доводка

86,4 млн ₽

Чистовая + ВК + электрика + фасад + подвалы + котлы

Чистовая (наземная)

26,1 млн ₽

3 480 м² × 7 500 ₽/м²

Инженерия ВК

7,0 млн ₽

3 480 м² × 2 000 ₽/м²

Электрика и свет

8,7 млн ₽

3 480 м² × 2 500 ₽/м²

Внешняя (наземная)

22,6 млн ₽

3 480 м² × 6 500 ₽/м²

Подвалы

11,8 млн ₽

788 м² × 15 000 ₽/м²

Зона	Площадь	Ставка	Сумма
Чистовая отделка (наземные этажи)	3 480 м²	7 500 ₽/м²	26,1 млн ₽
Инженерия ВК: вода, канализация, отопление	3 480 м²	2 000 ₽/м²	7,0 млн ₽
Электроснабжение и освещение (внутр.)	3 480 м²	2 500 ₽/м²	8,7 млн ₽
Внутренняя доводка наземных этажей (сумма)			41,8 млн ₽
Внешняя отделка (фасад, наземная)	3 480 м²	6 500 ₽/м²	22,6 млн ₽
Подвальные помещения	788 м²	15 000 ₽/м²	11,8 млн ₽
2 котла, обвязка, пуск (лит. Е)	комплекс	сметно	10,2 млн ₽
Итого доводка «под ключ»			86,4 млн ₽

Площади. Наземная 3 480 м² = 4 268,5 м² (проект «Покровский») − 788 м² подвалов. Подвалы: экспликация «Покровский» — гостевые корпуса 337 м², диско-бар (вместимость 100 чел.), холл, подсобные 266 м², литеры А и Б (персонал) ~185 м².
Инженерия. Наружное электроснабжение 120 кВт (ТП-36, ЩО-70) — на объекте, рабочий проект. В доводку входят внутренние сети, щитовое, розетки, освещение номеров и МОП — 8,7 млн ₽ (2 500 ₽/м²); наружное освещение — проект, в ставке фасада. Вода и канализация — рабочий проект; газ — раздел ГСН; котельная — лит. Е, проект ЭС котельной. Котлы — отдельной строкой 10,2 млн ₽.
Источники цен: ГСКРем-Вдм, Фасад-Вдм, ГСКРем (подвал). Ставки «под ключ» — работы и материалы; мебель и технологическое оборудование — отдельно (4,1%).
Оборудование. Доля 4,1% от стоимости проекта (покупка + доводка) — мебель номеров, кухонное и ресторанное, прачечное, инженерно-технологическое по смете проекта «Покровский».

Усадьба премиум под сдачу внаём

Участок 4 сотки: дом 240 м² на 8 гостей, баня и беседка. Возведение с нуля в премиум-комплектации — не доводка «Покровского», а полноценное загородное строительство.

Премиум Загородный дом под ключ премиум — от 62 000 ₽/м² (клееный брус, СтройДом, Владимир), от 78 968 ₽/м² (каркас/коттедж, КамПрок). В модели — 65 000 ₽/м²: нижняя граница премиума (работы + материалы + инженерия).

Аренда Сдача «под ключ» — 60–70 тыс. ₽/сутки (до 8 гостей). В модели: 60 тыс. при 27%, 70 тыс. при 40%.

АУСН ООО «Усадьба» — объект «доходы», ставка 8% (ФНС, АУСН). Лимит выручки — 60 млн ₽/год; сценарий 40% (102 млн) — выше лимита, нужен выход с режима или дробление.

Площадь 240 м² (дом + баня + беседка)

Участок 4 сотки

Класс премиум, под ключ

Тариф аренды 60–70 тыс. ₽ / сутки

Итого CAPEX

19,0 млн ₽

Строительство + благоустройство + мебель под сдачу

Возведение премиум

15,6 млн ₽

240 м² × 65 000 ₽/м²

Благоустройство

1,0 млн ₽

4 сотки: подъезд, озеленение, малые формы

Выручка / год (40%)

102,2 млн ₽

70 000 ₽ × 1 460 суток

Статья	Расчёт	Сумма
Возведение премиум (фундамент, коробка, кровля, инженерия, отделка)	240 м² × 65 000 ₽/м²	15,6 млн ₽
Благоустройство участка	4 сотки	1,0 млн ₽
Мебель, техника, текстиль, инвентарь бани	оснащение под сдачу, 8 мес.	2,4 млн ₽
Итого CAPEX		19,0 млн ₽
Выручка (консервативно, 27%)	60 000 ₽ × 986 суток	59,2 млн ₽
Выручка (Суздаль, 40%)	70 000 ₽ × 1 460 суток	102,2 млн ₽
Расходы (уборка, коммуналка, хоз.)	~30% выручки	−17,8 / −30,7 млн ₽
АУСН 8% (доходы)	от выручки	−4,7 / −8,2 млн ₽
Чистая прибыль / год		36,7 / 63,3 млн ₽

Ставка 65 000 ₽/м² — премиум «под ключ» (материалы + СМР + инженерия внутри ставки), ориентир 62 000+ ₽/м² (клееный брус), 40 000+ ₽/м² (базовый каркас). Это не доводка существующего «Покровского» (12 000 ₽/м²), а новое возведение.
Мебель и оснащение 2,4 млн ₽ — отдельно от строительства: кровати, кухня, сантехника, посуда, банный инвентарь, текстиль на 8 гостей (как оборудование 4,1% у «Покровского», но по смете усадьбы).
Аренда 60–70 тыс. ₽/сутки — сдача объекта «под ключ» целиком (до 8 чел.). Налог — АУСН 8% (объект «доходы»), Владимирская область. При выручке 102 млн (40%) превышен лимит АУСН 60 млн — в модели налог посчитан по 8%, фактически потребуется смена режима или структура.
Участок 4 сотки — стоимость земли не включена. Окупаемость — в сводке проекта ниже.

Полная стоимость проекта

Сводка для инвестора: «Покровский» + усадьба премиум под сдачу.

Статья	Расчёт	Сумма
«Покровский»
Покупка комплекса (наше предложение)	цена продавца	170,0 млн ₽
Доводка под ключ	отделка + 2 котла	86,4 млн ₽
Оборудование «Покровский»	256,4 × 4,1%	10,5 млн ₽
Итого «Покровский»	с оборудованием	266,9 млн ₽
Усадьба премиум (подробнее)
Возведение под ключ	240 м² × 65 000 ₽/м²	15,6 млн ₽
Благоустройство	4 сотки	1,0 млн ₽
Мебель и оснащение	под сдачу, 8 гостей	2,4 млн ₽
Итого усадьба	CAPEX	19,0 млн ₽
Итого проект	«Покровский» + усадьба	285,9 млн ₽

Оборудование «Покровский» — 4,1% по проекту (мебель, технологическое оснащение). Усадьба — отдельный объект на 4 сотках; земля в смету не включена.

64,7% = Σ(S_i×K_i)/ΣS_i = 2 759,5 / 4 268,5. Числитель: 2 651 м²×66% (литеры А, Б, В, Д, Ж, З, И — из паспортов), 331 м²×68% (Е), 1 286,5 м²×61% (К).

Окупаемость проекта

По суммарной чистой прибыли («Покровский»: 3 юрлица + усадьба: АУСН) — от полной стоимости проекта 285,9 млн ₽

Консервативно · 27%

4,5 лет

285,9 ÷ 62,8 млн ₽ (26,1 + 36,7)

Суздаль · 40%

2,7 лет

285,9 ÷ 106,4 млн ₽ (43,1 + 63,3)

Рынок РФ · вилка

13–18 лет

городские 13–15 · курортные 15–18 (РСТ, Hotelier.Pro)

Среднерыночные сроки — по оценкам отельеров (РСТ, 2024): городские отели — 13–15 лет, крупные курортные и загородные комплексы — 15–18 лет (Alean Collection). Суздаль ближе к туристическому кластеру Золотого кольца. Расчёт проекта — ниже рыночной вилки при загрузке 40%.

Наше предложение

170 млн ₽

Цена продажи комплекса «Покровский» от собственника. В составе сделки — земельные участки, 9 строений «под крышу», согласованный проект и разрешительная документация.

Полный проект «под ключ» с оборудованием и усадьбой: 285,9 млн ₽ (266,9 «Покровский» + 19,0 усадьба)

Обсудить приобретение

Контакты

Заинтересованы в приобретении?

Свяжитесь с нами для организации просмотра объекта и консультации по документации. Продажа от собственника — Сергей.

+7 (906) 561-55-95 Скачать документы

Гостиничный комплекс «Покровский»в сердце Суздаля

Готовый проект с разрешениями

9 строенийпод крышей

Почему этот объект — выгодная инвестиция